Bakanlıklar toplanıyor, uzmanlar tartışıyor, vatandaş isyan ediyor, paketler açıklanıyor. Ne mesken fiyatlarına ne de kiralara deva bulunamıyor. Enflasyon ve fırsatçılığın birleştiği hür piyasada kendini korumak isteyenle fırsatını bulan tıpkı kefede olurken olan garibana oluyor. Kiralardaki artış ödenemeyecek boyutlara gelmeden neler olacak kimse bilmiyor üzere görünüyor. Mahkemelerin yükü artıyor, bakanlıklar çalışma başlatıyor. Barınma üzere temel bir gereksinimde yaşanan sorun nereye gidiyor?

Kimse şad değil!

Geçmişte İstanbul üzere kentlere tayin olmak memurlar için büyük ıstırap olurken, artık çabucak hemen her kentte artan kiralar ve konut fiyatları, tayinleri sürgün haline getiriyor. Öğrenciler zorlanıyor. Konut sahipleri zorlanıyor. Zorlanmayan mesken sahipleri de kiracılarını zorluyor. 

Durumdan kimse şad olmazken, geçen günlerde Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ile Hazine ve Maliye Bakanlığı, Adalet Bakanlığı yetkilileri bir çalışma başlattı, en kısa vakitte da sonuçların Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından duyurulması bekleniyor.

Boş arsa bulmak ve uygun fiyatlı konutlar üretmek mümkün mü?

DW Türkçe’den Emre Eser haberine göre, TOBB İnşaat Müteahhitleri Meclis Lideri ve İMKON Genel Lideri Tahir Tellioğlu, İstanbul üzere büyük kentlerde boş arsa bulmanın imkansıza yakın olduğunu belirterek şunları söyledi: 

Şu an konut bölümü farklı sıkıntılarla uğraşıyor. En kıymetli problem artan girdi maliyetleri. Maliyetler kısa müddette çok fazla arttı. Onu imarlı arsa kıtlığı takip ediyor. Son olarak nitelikli yapı müteahhitlerinin sınıflandırılması da başka bir sorun. Zira bu sınıflandırma sırasında müteahhitlerden istenilen yetkinlikler yüzünden çok sayıda müteahhit kesimden çekildi. Bu da üretimi etkiledi. Lakin gelinen noktada esasen arsa sorunu çözülmeden harekete geçemiyorsunuz. O yüzden acil olarak imarlı arsa üretiminin gerçekleşmesi lazım.

TÜİK datalarında de inşaatın gerilemesi görülüyor

TÜİK datalarına nazaran yapı ruhsatı verilen bina sayısında düşüş görüldü. 2022 birinci 3 ayında evvelki yılın tıpkı periyoduna nazaran yüzde 22,5 oranında azalan müsaadelerin yanı sıra müsaadelerde yer alan konut sayısı yüzde 27,9, ve metrekareler de yüzde 21,8 oranında azaldı. Datada pandemi ile geçen 2 yılına akabinde birinci sefer daralma görüldü. 

Grafikte de görülen TÜİK’in büyüme verilerinde de inşaat dalının tüm bölümler içinde daralması dikkati çekerken, GSYH’den aldığı hisse geçen yılın birebir devrinde yüzde 5,2’den 2022 birinci çeyreğinde yüzde 4,4’e geriledi.

Tekrar TÜİK itimat endeksinde hizmet ve perakende ticaret kesimleri yükselirken, inşaat dalında düşüş görülmüştü.

Konut kesimi temsilcileri arz zahmetlerinin giderilmesi için yıllık 800 bin adet yeni konut üretimi gerektiğini belirtirken, bu sayı ise 550 bin düzeylerinde.

Bakan Nebati’nin bahsettiği İstanbul’da mahalle ortalarındaki yerlerin müteahhitlerinde Oktay Açıkgöz, inşaat kesimindeki en büyük mani olarak maliyetler ve arsa kıtlığına dikkat çekiyor ve özet olarak şunları söylüyor:

8-10 daireli bir bina için geçen anlaştığımızı mülk sahibi ile o periyot daire başına maliyet 500 bin liraydı, artık 1 milyon liraya kadar çıktı. Yüklerden biri büyük belirsizlik olması. Maliyeti çözdük arsa yok. Arsayı bulduk, maliyetlerden korkuyoruz. Şişli’de yıkılıp yenisi yapılacak eski binaya teklif vermeye korkuyorum. Zira ziyan edebilirim.

Yapılan yeni inşaatlarda dairelerin hepsine birden talip olanların da olduğunu anlatan Açıkgöz, yerlerin uygun ve inşaat maliyetlerinin düşük olmasının bu yoğunluğu engelleyebileceğini düşünüyor.

Köse, inşaat üretiminin azalmasıyla, kentsel dönüşüm üzere sebeplerle yapılan inşaatlarda daire sahiplerinin de ağır taleple karşılaştığını belirtiyor.

Yeniden tıpkı haberde yer alan müteahhit Aydın Köse, Fatih üzere eski yapı stokunun ağır olduğu ilçelerde boş arsa bulmanın mümkün olmadığını söylerken, bunun yerine eski binaların yıkılarak tekrar yapılması gerektiğini lakin bunun önünde de imar müsaadelerinin mahzur olduğunu zira daire sayısının artırılamadığını açıklıyor. Eski binaların İstanbul zelzele riski de göz önüne alındığında sorun olduğuna değinen Köse, mülk sahipleri ile de muahedenin sıkıntı olduğunu belirtiyor.  

Boş arsa yok, olsa maliyetler ile yeni bina yapmak imkânsız. Son yaptığım bina için konut sahipleri ile yine masaya oturdum. Zira başladığımız devirle şimdiki devirde hesap değişince bu inşaattan kâr etmeyi beklemiyorum. Esasen kar oranı yüzde 20 ve artan maliyetler de tüm işleri bozuyor. Bu durumda bu binalar nasıl yenilenebilir?

Kamu topraklarında de çok yüksek fiyatlar olduğunu anlatan Tellioğlu, arsa fiyatlarının artık maliyetlerde kıymetli bir kalem olarak öne çıktığını açıklıyor.

İMKON Genel Lideri Tahir Tellioğlu ise 1,5 yıl evvel maliyeti 600 bin olan dairenin bugün 1,2 milyona kadar mal edildiğini belirtiyor. 500 metrekarelik bir yerin asgarî fiyatının 7,5 milyon lira olduğunu belirten Tellioğlu, inşaat alanının 250 metrekare olduğundan hesapla, 5 katlı, 10 daireli bir binanın, 10 milyon lira inşaat bedeli de eklendiğinde maliyetinin 17,5 milyon lira olduğunu söylüyor. Bu da daire başına 1,7 milyon liradan fazla ki artış da durmuyor.

Bakan Kurum’dan konut/kira düzenlemesi ve TOKİ açıklaması

Kamu toprakları için Bakan Kurum ile görüşen hükümete yakınlığı ile tanınan Hürriyet köşe müellifi Abdülkadir Selvi, genel olarak servet aksiliği ile dikkat çeken yazısında, düzenleme sonrası Erdoğan’ın açıklamasının beklendiği ayrıntıların bir kısmını veriyor. Konut üretimi için Hazine topraklarının geliri düşük kısma aşikâr kaidelerle verileceğini açıklayan Kurum’un kira düzenlemesinin de Meclis’e 1-2 hafta içinde sunulacağını belirtmiş. Ayrıyeten TOKİ tarafından üretimine başlanacak konutların da devlet tarafından arsa ve üretim maliyetlerinin sübvanse edileceği anlaşılıyor.

Öteki yandan da Hazine’nin peşinde olduğu mesken sahipleri var. Vergi hukuku uzmanı Prof. Dr. Murat Batı durumu bu biçimde açıklıyor????

twitter.com

Köşe yazısında da Batı diyor ki; Maliye’nin uygulaması aslen gerçek ancak lakin teknik birtakım zahmetlere da dikkat çekiyor.

Kira düzenlemesi son etapta

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ katıldığı bir toplantıda kira düzenlemesi ile ilgili hem mesken sahibinin hem de kiracının hukukunu korumak sıkıntısında olduklarını son devirde yaşanan fahiş kiraların ve artışların önüne geçmek için Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği, Adalet, Hazine ve Maliye ile Ticaret bakanlıklarının ortak çalışma yaptığını açıkladı. 

Birinci seçenek yeni kiracı ve mesken sahibi ile kira fiyatı üzerinde olurken, ikinci seçenek hali hazırdaki kiracıları ve kiracısı olan mesken sahiplerini ilgilendiriyor. 

Oran üzerinden belirleme yapılacağına dikkat çeken Bozdağ, çalışmada son kademede olduklarını iletirken, düzenlemenin süreksiz olduğunun bilhassa altını çizdi.

Konut sahibi ve kiracı mahkemelerde buluşuyor

Tekrar DW Türkçe’den Emre Eser haberinde de kira tespit ve tahliye davalarında avukatlar tarihi bir yoğunluk yaşandığını belirtiyor. Ana sebep mesken sahiplerinin yasal oranın üzerinde artırım istemeleri olurken, yürürlükteki artış TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üzerinden açıklanıyor. Nisan ayı enflasyonu yüzde 70 açıklandığında kira artış oranı da yüzde 34,46 olmuştu. Bunun üzerinde artırım yapmak isteyen mesken sahipleri kiracıları ile anlaşamayınca mahkemeye gidiyor. Fakat mahkemeye gitmenin de kuralı kiracının 5 yıldır meskende bulunmasını gerektiriyor.

Konut sahiplerinin uçuk artış talepleri

Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz konut sahiplerinin yüzde 400 üzere uçuk oranlarda artış talep edenlerinin de olduğunu söylerken, bunu yasal bir karşılığı olmadığının altını çiziyor. Bilhassa son 1 yılda kopuş yaşanan konut sahibi ve kiracı ilgilerinin mahkemeler üzerinde önemli baskıya neden olduğunu da vurguluyor. 

Örneğin Sulh Hukuk Mahkemelerinde yaklaşık 10 belgeden 3’ünün kira tespite yönelik davalara ilişkin olduğunu söyleyen Kiraz, kendi takip ettiği davalarda dahi en az yüzde 30 oranında bu hususta davaların arttığını söylüyor.

Davaların sonuçlarında ise genel bir kefe ağır basmıyor Kiraz’a nazaran, mesken sahibinin istediği oranların kabul görmediğini ama emsal kıymetlere de yakın kararlar alındığını iletiyor.

Davalardaki artışın yanında dikkat çeken öteki kısmın ise dava sonuçları olduğunu söyleyen uzmanlar, konut sahiplerini uyarıyor.

Süratle artan kıymet artışları ile açılan davaların tıpkı süratte sonuçlanmadığını hatırlatıyor.

Avukat Hikmet Güngör bu hususta şunları söylüyor: 

Kira tespit ve kiracı tahliye davaları 3-4 yıla yayılıyor. Örneğin takip ettiğim bir evrakta 2019 yılında açılan bir dava hala sürüyor. 4 yıldan bahsediyoruz. İstinaf ve Yargıtay süreçleri var. Bu yüzden kısa müddette sonuç beklemek yanlış olur.

Güngör, son periyotta kira tahsillerinde de sayıların arttığını da kelamlarına ekliyor.


Beğendin mi? Arkadaşlarınla paylaş!

0 Yorum

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir